Słupy energetyczne. Nowa fala pozwów na miarę spraw frankowych?

Słupy i linie energetyczne na tle zachodzącego słońca — służebność przesyłu

335 tys. zł za służebność przesyłu. Nowe orzecznictwo Sądu Najwyższego ułatwia właścicielom nieruchomości drogę do dochodzenia wynagrodzenia.

W mediach pojawiło się wiele artykułów, które na pierwszy rzut oka mogą sugerować, że każdemu właścicielowi działki ze słupem energetycznym należy się wynagrodzenie sięgające kilkuset tysięcy złotych. Czy sytuacja prawna rzeczywiście jest tak korzystna?

Przez dziesięciolecia na prywatnych gruntach stawiano słupy energetyczne i prowadzono linie wysokiego napięcia. Właściciele nieruchomości często nie otrzymywali żadnego wynagrodzenia za ograniczenie prawa własności. Przedsiębiorstwa energetyczne powoływały się natomiast na zasiedzenie, twierdząc, że wieloletnie korzystanie z nieruchomości zapewniło im trwałe uprawnienie do utrzymywania urządzeń.

Najnowsze orzecznictwo Sądu Najwyższego może istotnie zmienić tę sytuację. Czy sprawy dotyczące służebności przesyłu staną się kolejną falą sporów sądowych porównywalną ze sprawami frankowymi? I co powinien zrobić właściciel gruntu, zanim zdecyduje się wystąpić do sądu?

335 tys. zł wynagrodzenia – co orzekł Sąd Najwyższy?

W postanowieniu z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24) Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną przedsiębiorstwa energetycznego w sprawie dotyczącej ustanowienia służebności przesyłu. Sąd pierwszej instancji ustanowił służebność na nieruchomościach rolnych i zasądził na rzecz ich właściciela, będącego spółką, 335 237 zł jednorazowego wynagrodzenia. Rozstrzygnięcie utrzymał sąd drugiej instancji. Istotą sporu był zarzut zasiedzenia: przedsiębiorstwo powoływało się na wieloletnie korzystanie z nieruchomości, na których infrastruktura energetyczna istniała już od lat 60. i 70. XX wieku.

Sąd Najwyższy przyjął jednak, że przed wprowadzeniem do Kodeksu cywilnego przepisów o służebności przesyłu, czyli przed 3 sierpnia 2008 r., nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treścią tej służebności. Nie można również doliczać wcześniejszego okresu korzystania z nieruchomości do czasu wymaganego do jej zasiedzenia.

Podobny kierunek wykładni został przyjęty w postanowieniu z 11 czerwca 2026 r. (II CSKP 85/23). Sąd Najwyższy uchylił wówczas rozstrzygnięcie sądu drugiej instancji, który uznał, że przedsiębiorstwo nabyło służebność przez zasiedzenie, i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Orzeczenia te nawiązują do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16), kwestionującego dotychczasową wykładnię przepisów pozwalającą na zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu przed 2008 r.

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel gruntu automatycznie wygra sprawę. W praktyce konieczne jest dokładne ustalenie, na jakiej podstawie przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości. Orzecznictwo sądów powszechnych pozostaje niejednolite, a kwestia zasiedzenia została ponownie przedstawiona Sądowi Najwyższemu w zagadnieniu prawnym III CZP 38/26.

Kiedy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie?

Podstawę roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu stanowi art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego. Właściciel może żądać odpłatnego ustanowienia służebności, jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia odpowiedniej umowy, a ustanowienie służebności jest konieczne do korzystania z urządzeń przesyłowych.

Przede wszystkim należy ustalić, czy przedsiębiorstwo energetyczne posiada skuteczny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Co do zasady, może on wynikać z umowy, wcześniej ustanowionej służebności, zasiedzenia albo decyzji administracyjnej ograniczającej prawo własności, wydanej na podstawie art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, art. 70 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości lub art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Nie wystarczy jednak samo pozwolenie na budowę linii energetycznej. Przedsiębiorstwo powinno wykazać, że posiada skuteczny tytuł prawny do korzystania z konkretnej nieruchomości w zakresie odpowiadającym wykonywanym uprawnieniom. Samo istnienie słupa energetycznego na działce, nawet od kilkudziesięciu lat, nie przesądza o braku możliwości dochodzenia wynagrodzenia. Nie oznacza jednak również, że przedsiębiorstwo zawsze korzysta z gruntu bezprawnie.

Co istotne, właściciel dochodzący wynagrodzenia za ustanowienie służebności nie musi wykazywać powstania konkretnej szkody majątkowej. Wynagrodzenie stanowi bowiem ekwiwalent za obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, a nie odszkodowanie za wyrządzoną szkodę.

Najpierw wezwanie do przedsiębiorstwa energetycznego

Przed wystąpieniem do sądu o ustanowienie służebności przesyłu właściciel powinien zwrócić się do przedsiębiorstwa energetycznego z pisemną propozycją zawarcia odpłatnej umowy.

Ma to istotne znaczenie prawne, ponieważ art. 305² § 2 k.c. uzależnia możliwość sądowego ustanowienia służebności na żądanie właściciela od odmowy zawarcia umowy przez przedsiębiorcę.

W piśmie należy oznaczyć nieruchomość przez podanie numeru działki, obrębu ewidencyjnego i numeru księgi wieczystej, wskazać znajdujące się na niej urządzenia oraz zaproponować ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem. Warto także zwrócić się o przedstawienie dokumentów potwierdzających tytuł prawny przedsiębiorstwa do korzystania z gruntu, w szczególności umów, decyzji administracyjnych oraz map określających przebieg urządzeń. Właściciel może zaproponować konkretną wysokość wynagrodzenia albo wskazać, że powinna zostać ustalona na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Warto wyznaczyć termin na odpowiedź, np. 30 dni. Nie jest to termin ustawowy, lecz czas zaproponowany na przeprowadzenie negocjacji. Pismo najlepiej wysłać w sposób umożliwiający wykazanie jego doręczenia. Jeżeli przedsiębiorstwo odmówi zawarcia umowy, zakwestionuje obowiązek zapłaty albo negocjacje zakończą się bez porozumienia, właściciel może wystąpić do sądu. Brak odpowiedzi, może świadczyć o bezskuteczności próby polubownego uregulowania stosunków prawnych i może być potraktowany jako odmowa zawarcia umowy.

Umowne ustanowienie służebności wymaga złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego – art. 245 § 2 k.c.

Jakie dokumenty należy zgromadzić?

Przed rozpoczęciem negocjacji, a tym bardziej przed skierowaniem sprawy do sądu, warto przygotować dokumentację pozwalającą ustalić stan prawny nieruchomości, historię urządzeń oraz zakres ingerencji przedsiębiorstwa w prawo własności:

1. odpis księgi wieczystej i dokumenty własności – w szczególności akt notarialny nabycia nieruchomości, dokumenty spadkowe oraz wcześniejsze umowy, jeśli są dostępne. Pozwolą one ustalić historię własności i ewentualne obciążenia. Należy zwłaszcza zbadać dział III księgi wieczystej, w którym ujawniane są ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia.

2. wypis z ewidencji gruntów oraz mapę ewidencyjną – określające położenie, powierzchnię i oznaczenie działki.

3. mapę zasadniczą lub mapę do celów prawnych – przedstawiającą przebieg linii energetycznej, lokalizację słupów, transformatorów i innych urządzeń. W postępowaniu sądowym będzie konieczne sporządzenie mapy określającej dokładny przebieg projektowanej służebności.

4. dokumentację fotograficzną nieruchomości – pokazującą lokalizację urządzeń, ich otoczenie i faktyczne utrudnienia, np. ograniczenia zabudowy, uprawy lub dojazdu.

5. dokumenty dotyczące budowy i eksploatacji urządzeń – w szczególności projekty techniczne, protokoły odbioru, dokumenty modernizacyjne oraz decyzje związane z realizacją inwestycji.

6. umowy i decyzje administracyjne – obejmujące zgody właścicieli, akty ustanowienia służebności, ewentualnie dawne decyzje wywłaszczeniowe lub decyzje ograniczające sposób korzystania z nieruchomości.

7. korespondencję z przedsiębiorstwem energetycznym – zwłaszcza wezwanie do zawarcia umowy, potwierdzenie doręczenia, odpowiedź przedsiębiorstwa i dokumentację negocjacji.

Pomocna może być prywatna wycena rzeczoznawcy majątkowego. W postępowaniu sądowym wysokość odpowiedniego wynagrodzenia ustala się jednak z wykorzystaniem opinii biegłego powołanego przez sąd.

Gdzie uzyskać dokumenty?

Nie wszystkie dokumenty muszą znajdować się w posiadaniu właściciela nieruchomości. O historyczne decyzje administracyjne i akta inwestycji można zwracać się m.in. do właściwych urzędów oraz do przedsiębiorstwa przesyłowego.

Do przedsiębiorstwa energetycznego, gazowniczego, wodociągowego lub telekomunikacyjnego warto wystąpić z wnioskiem o udostępnienie posiadanej dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej urządzeń na nieruchomości. Zakres informacji możliwych do uzyskania zależy od okoliczności sprawy i podstawy prawnej żądania.

W szczególności warto wystąpić o:

• protokoły odbioru technicznego urządzeń oraz dokumenty potwierdzające datę przekazania ich do eksploatacji;

• decyzje administracyjne, na podstawie których przedsiębiorstwo zajęło nieruchomość (np. decyzje wydane na podstawie art. 35 ustawy z 1958 r. lub art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami);

• oświadczenia i umowy zawierane z poprzednimi właścicielami nieruchomości, w tym zgody na wejście na teren.

W powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej można poszukiwać:

• mapy zasadniczej z naniesionym przebiegiem sieci;

• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów;

• materiałów archiwalnych, w tym map historycznych, które mogą pomóc ustalić, kiedy urządzenie po raz pierwszy ujawniono w dokumentacji geodezyjnej. Data inwentaryzacji nie musi być jednak tożsama z datą rozpoczęcia posiadania służebności.

W wydziale architektury i budownictwa właściwego starostwa oraz w archiwum urzędu warto poszukiwać:

• pozwolenia na budowę sieci lub instalacji;

• pozwolenia na użytkowanie albo dokumentów związanych z zakończeniem robót budowlanych;

• projektu budowlanego lub zatwierdzonego planu realizacyjnego, określającego historyczny przebieg urządzeń przez nieruchomość.

W wydziale gospodarki nieruchomościami właściwego starostwa warto sprawdzić, czy wydano decyzję na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości w związku z budową urządzeń przesyłowych. Zgodnie z art. 124 ust. 7 tej ustawy ostateczna decyzja stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej, dokonywanego na wniosek starosty lub przedsiębiorcy. Warto zatem przejrzeć również dział III księgi wieczystej.

We właściwym urzędzie wojewódzkim lub jego archiwum można poszukiwać dawnych decyzji wywłaszczeniowych, zezwoleń na zakładanie i przeprowadzanie przewodów wydawanych na podstawie art. 35 ustawy z 12 marca 1958 r., a także decyzji wydanych na podstawie art. 70 ust. 1 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Miejsce przechowywania dokumentów zależy od historii i sposobu archiwizacji akt.

W archiwach państwowych można poszukiwać akt dotyczących starszych inwestycji, w tym zezwoleń wydawanych w latach 50. i 60. XX wieku na podstawie przepisów wywłaszczeniowych. Dostępność takich dokumentów wymaga każdorazowego sprawdzenia.

Niektóre akta dawnych urzędów rejonowych, funkcjonujących do 1998 r., mogą znajdować się w zasobach powiatowych. W takim przypadku zasadne jest skierowanie zapytania do właściwego starostwa.

Jakie decyzje administracyjne mogą wyłączać skuteczność roszczenia o ustanowienie służebności?

To jeden z najważniejszych elementów analizy prawnej. Nawet jeśli właściciel nigdy nie podpisywał umowy z zakładem energetycznym, przedsiębiorstwo może posiadać uprawnienie do korzystania z jego gruntu wynikające z decyzji administracyjnej. Trzeba jednak ustalić, czy konkretna decyzja rzeczywiście stanowi taki tytuł i jaki jest zakres wynikających z niej uprawnień.

Decyzje te nie ustanawiają służebności przesyłu w rozumieniu prawa cywilnego. Mogą natomiast prowadzić do trwałego, publicznoprawnego ograniczenia prawa własności, określanego niekiedy jako „służebność publiczna”. W tym zakresie należy zwrócić uwagę na następujące podstawy prawne:

Art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Przepisy te przewidywały zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie przewodów oraz urządzeń na cudzych nieruchomościach, a także prawo dostępu do nich w celu konserwacji. Wydane na tej podstawie decyzje mogły stanowić tytuł do trwałego korzystania z gruntu w określonym zakresie. Sam fakt wybudowania linii w latach 60. lub 70. nie dowodzi jednak, że taką decyzję wydano ani że obejmowała ona daną nieruchomość.

Art. 70 ust. 1 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Przepis ten, pierwotnie oznaczony jako art. 75 ust. 1, przewidywał zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie urządzeń przesyłowych na nieruchomościach. Również decyzje wydawane na tej podstawie mogły prowadzić do trwałego ograniczenia prawa własności.

Art. 124 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten umożliwia staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie określonych przewodów i urządzeń. Ograniczenie ma co do zasady charakter trwały — ustawa nie określa jego terminu końcowego, a skutki decyzji nie ustają wraz z zakończeniem budowy. Art. 124 ust. 6 przewiduje ponadto obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z przebudową, konserwacją oraz usuwaniem awarii tych urządzeń.

Od powyższych decyzji należy odróżnić decyzję wydawaną na podstawie art. 124b u.g.n. Dotyczy ona czasowego udostępnienia nieruchomości w określonych ustawą celach, m.in. konserwacji, remontu lub usunięcia awarii istniejących urządzeń. Obowiązek ten może zostać ustanowiony na okres nie dłuższy niż sześć miesięcy. Taka decyzja sama w sobie nie stanowi trwałego tytułu do utrzymywania sieci na cudzym gruncie i nie może być traktowana jako równoważna decyzji z art. 124 ust. 1.

Znaczenie mogą mieć także decyzje wydawane na podstawie przepisów szczególnych dotyczących strategicznych inwestycji przesyłowych. Ich skutki wymagają jednak oceny na podstawie konkretnej ustawy i treści rozstrzygnięcia.

Nie każda decyzja związana z budową linii energetycznej daje prawo do trwałego korzystania z cudzej nieruchomości. Samo pozwolenie na budowę, zatwierdzenie projektu budowlanego czy zwykła decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie stanowią takiego tytułu.

Konieczna jest zatem analiza podstawy prawnej, treści, zakresu i ostateczności konkretnej decyzji oraz ustalenie, czy obejmuje ona daną nieruchomość i urządzenia. Trzeba również sprawdzić, czy obecny przedsiębiorca energetyczny może skutecznie powoływać się na uprawnienia swojego poprzednika.

Sąd Najwyższy w uchwale z 6 czerwca 2014 r. (III CZP 107/13) przyjął, że jeżeli przedsiębiorca będący właścicielem urządzeń przesyłowych wykonuje uprawnienia wynikające z decyzji wydanej na rzecz jego poprzednika prawnego na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z 1958 r., właściciel nieruchomości nie może żądać ustanowienia służebności przesyłu. Dlatego przed skierowaniem sprawy do sądu należy ustalić, czy korzystanie z gruntu, którego ma dotyczyć służebność, jest już objęte takim tytułem.

Nawet jeśli decyzja administracyjna wyłącza możliwość skutecznego żądania ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, nie przesądza to, że właścicielowi nie przysługują żadne roszczenia odszkodowawcze. Ewentualne uprawnienia należy ocenić odrębnie, na podstawie przepisów właściwych dla danej decyzji oraz charakteru powstałych szkód. Nie należy ich utożsamiać z wynagrodzeniem za ustanowienie służebności.

Jednorazowe wynagrodzenie czy coroczne opłaty?

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu ma co do zasady charakter jednorazowy. Stanowi zapłatę za obciążenie nieruchomości i ograniczenie możliwości korzystania z niej na przyszłość, przez okres obowiązywania służebności.

Nie jest więc wynagrodzeniem wyłącznie za najbliższe kilka czy kilkanaście lat. Jeżeli służebność ustanowiono na czas nieoznaczony, jednorazowe wynagrodzenie obejmuje obciążenie o takim charakterze.

Wysokość świadczenia zależy od konkretnych okoliczności, zwłaszcza wartości nieruchomości, zakresu ustanawianego prawa, powierzchni pasa służebności, rodzaju urządzeń oraz ograniczeń w zagospodarowaniu gruntu.

W orzecznictwie dopuszcza się również wynagrodzenie okresowe, ale jest to rozwiązanie wyjątkowe, uzasadnione szczególnymi okolicznościami, np. ustanowieniem służebności na czas oznaczony. W umowie strony mogą odmiennie określić zasady rozliczeń.

Jednorazowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie stanowi jednak automatycznie rozliczenia wieloletniego korzystania z nieruchomości przed ustanowieniem tego prawa.

Czy można żądać także wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?

Tak. Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego, właściciel może rozważyć odrębne roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu na podstawie art. 224–225 k.c.

Roszczenie to dotyczy przeszłości, natomiast wynagrodzenie za ustanowienie służebności stanowi ekwiwalent za ustanowienie prawa do korzystania z nieruchomości na przyszłość. Dla roszczenia za wcześniejsze korzystanie znaczenie mają m.in. przesłanki związane z dobrą albo złą wiarą posiadacza, okres korzystania, zakres ingerencji oraz przedawnienie.

Właściciel może dochodzić obu świadczeń, lecz w odrębnych postępowaniach. Wniosek o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem rozpoznawany jest w postępowaniu nieprocesowym, natomiast żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie – w procesie cywilnym. Możliwe jest równoległe prowadzenie obu postępowań.

Roszczenie o ustanowienie służebności przesyłu co do zasady nie ulega przedawnieniu, dopóki utrzymuje się stan uzasadniający jego realizację. Inaczej jest z roszczeniem pieniężnym za korzystanie z nieruchomości w przeszłości, które podlega przedawnieniu według przepisów ogólnych. Należy także ustalić, kto był właścicielem gruntu w okresie objętym żądaniem.

Istotne jest ponadto odróżnienie przedawnienia od zasiedzenia. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2011 r. (III CZP 124/10) wniosek właściciela o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem skierowany do Sądu na podstawie art. 3052 § 2 k.c. w zw. z art. 3051 k.c. przerywa bieg jej zasiedzenia. Natomiast powództwo o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie wywołuje takiego skutku, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 26 listopada 2014 r. (III CZP 45/14).

Służebność przesyłu nie dotyczy wyłącznie infrastruktury energetycznej. Przepisy art. 305¹ i nast. Kodeksu cywilnego mają zastosowanie również do gazociągów, wodociągów, kanalizacji, sieci ciepłowniczych oraz infrastruktury telekomunikacyjnej, w tym światłowodowej. Oznacza to, że roszczenie o ustanowienie służebności za odpowiednim wynagrodzeniem może przysługiwać również właścicielowi nieruchomości, przez którą przebiega podziemny rurociąg lub kabel telekomunikacyjny. Każdy przypadek wymaga jednak ustalenia sytuacji prawnej urządzeń i zakresu uprawnień przedsiębiorcy.

Zasiedzenie służebności przesyłu – czy właściciele nieruchomości powinni się spieszyć?

Zarzut zasiedzenia przez wiele lat stanowił jedną z głównych linii obrony przedsiębiorstw przesyłowych. Zakłady energetyczne, gazownicze i inne przedsiębiorstwa infrastrukturalne wskazywały, że korzystają z prywatnych nieruchomości od kilkudziesięciu lat, a zatem nabyły już prawo do ich wykorzystywania bez obowiązku ustanowienia odpłatnej służebności.

Zasiedzenie służebności nie oznacza utraty przez właściciela prawa własności gruntu. Powoduje natomiast powstanie po stronie przedsiębiorcy ograniczonego prawa rzeczowego, pozwalającego na korzystanie z nieruchomości w określonym zakresie, bez konieczności zapłaty wynagrodzenia za samo nabycie tego prawa.

Ile lat potrzeba do zasiedzenia służebności przesyłu?

Zgodnie z art. 292 w związku z art. 172 i art. 305⁴ Kodeksu cywilnego do zasiedzenia służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o zasiedzeniu nieruchomości. Co do zasady wymagany okres posiadania wynosi:

• 20 lat – w przypadku posiadania w dobrej wierze.

• 30 lat – w przypadku posiadania w złej wierze.

Konieczne jest również wykazanie wykonywania posiadania służebności, z uwzględnieniem wymagania korzystania z trwałego i widocznego urządzenia. Sam fakt istnienia infrastruktury na działce nie wystarcza jeszcze do automatycznego stwierdzenia zasiedzenia.

Kiedy przedsiębiorstwo działa w dobrej, a kiedy w złej wierze?

O dobrej wierze można mówić wówczas, gdy przedsiębiorca w chwili objęcia służebności w posiadanie pozostawał w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu odpowiednie prawo do korzystania z nieruchomości. Przykładowo w niektórych sprawach dotyczących dawnych przedsiębiorstw państwowych znaczenie miały okoliczności uwłaszczenia przedsiębiorstwa na urządzeniach przesyłowych znajdujących się na gruntach Skarbu Państwa.

Zła wiara występuje natomiast wtedy, gdy przedsiębiorca wiedział albo powinien był wiedzieć, że nie dysponuje odpowiednim tytułem prawnym. Przykładem jest wybudowanie linii energetycznej na cudzym gruncie wyłącznie na podstawie zgody właściciela, bez skutecznego ustanowienia służebności.

W uchwale z 16 maja 2019 r. (III CZP 110/18) Sąd Najwyższy przyjął, że wybudowanie urządzeń przesyłowych za zgodą właściciela wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności.

Ocena dobrej albo złej wiary odnosi się zasadniczo do chwili objęcia służebności w posiadanie. Nie można więc automatycznie uznać przedsiębiorcy za posiadacza w dobrej wierze tylko dlatego, że przez wiele lat nikt nie kwestionował obecności urządzeń.

Czy okres sprzed 3 sierpnia 2008 r. może być zaliczany do zasiedzenia?

To obecnie jedno z najważniejszych zagadnień prawnych dotyczących służebności przesyłu.

Przez wiele lat w orzecznictwie sądów powszechnych przyjmowano, że przedsiębiorstwa mogły jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. nabywać przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią późniejszej służebności przesyłu. Dopuszczano również doliczanie wcześniejszych okresów posiadania do czasu wymaganego do zasiedzenia służebności przesyłu.

Stanowisko to zostało zakwestionowane w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16). Trybunał uznał za niekonstytucyjną określoną wykładnię przepisów dopuszczającą zasiedzenie takiej służebności przed jej ustawowym uregulowaniem, w sytuacji niewydania wskazanych w wyroku decyzji administracyjnych.

Podobny kierunek przyjęto w postanowieniach Sądu Najwyższego z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24) oraz z 11 czerwca 2026 r. (II CSKP 85/23). Nie oznacza to jednak definitywnego zakończenia sporu. Orzecznictwo pozostaje niejednolite, a dodatkowe wątpliwości dotyczą skutków i braku ogłoszenia wyroku TK w Dzienniku Ustaw.

Zagadnienie dopuszczalności zasiedzenia przed 3 sierpnia 2008 r. oraz możliwości doliczania wcześniejszych okresów posiadania zostało ponownie przedstawione Sądowi Najwyższemu w sprawie III CZP 38/26.

Jeżeli ostatecznie utrwali się wykładnia wykluczająca zaliczanie okresów sprzed 3 sierpnia 2008 r., najwcześniejszą datą zasiedzenia służebności przesyłu przy 20-letnim okresie posiadania będzie 3 sierpnia 2028 r., natomiast przy 30-letnim okresie – 3 sierpnia 2038 r. Daty te wynikają z założenia nieprzerwanego biegu zasiedzenia od dnia wejścia w życie przepisów i nie mogą być traktowane jako uniwersalne terminy dla wszystkich nieruchomości.

Czy należy spieszyć się ze skierowaniem sprawy do sądu?

Tak, ponieważ upływ terminu zasiedzenia może pozbawić właściciela możliwości uzyskania wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Istotne jest jednak rozróżnienie czynności, które rzeczywiście przerywają bieg zasiedzenia, od działań, które takiego skutku nie wywołują.

W uchwale z 21 stycznia 2011 r. (III CZP 124/10) Sąd Najwyższy potwierdził, że złożenie przez właściciela nieruchomości wniosku o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem przerywa bieg terminu jej zasiedzenia.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku dochodzenia zapłaty za wcześniejsze bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 26 listopada 2014 r. (III CZP 45/14) przesądził, że wytoczenie powództwa o takie wynagrodzenie nie przerywa biegu zasiedzenia służebności.

Co szczególnie ważne, samo wystosowanie do przedsiębiorstwa energetycznego wezwania do zapłaty, pisma z żądaniem zawarcia umowy czy propozycji negocjacji również nie przerywa biegu zasiedzenia.

Właściciel powinien zatem niezwłocznie ustalić stan prawny urządzeń, wystąpić do przedsiębiorcy z propozycją odpłatnego ustanowienia służebności, a w razie odmowy rozważyć skierowanie sprawy do sądu.

Należy przy tym wyjaśnić, że żądanie ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem nie jest dochodzone pozwem, lecz wnioskiem składanym do sądu rejonowego w postępowaniu nieprocesowym, na podstawie art. 305² § 2 k.c.

Jeżeli termin zasiedzenia już upłynął, późniejsze złożenie wniosku nie niweczy nabytego wcześniej prawa przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Dlatego nie należy odkładać podjęcia działań do chwili ostatecznego ujednolicenia orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Zasiedzenie służebności i przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości to dwie odrębne instytucje prawne.

Ostatecznie właściciele nieruchomości, na których znajdują się słupy energetyczne, gazociągi, wodociągi lub inne urządzenia przesyłowe, nie powinni zwlekać z analizą swojej sytuacji prawnej. Nowe orzecznictwo otwiera możliwość skuteczniejszego kwestionowania zarzutów zasiedzenia, ale nie gwarantuje korzystnego rozstrzygnięcia w każdej sprawie.

Najważniejsze jest ustalenie, czy przedsiębiorca rzeczywiście nabył służebność, kiedy rozpoczął się ewentualny bieg zasiedzenia i czy przed jego zakończeniem należy podjąć czynności sądowe chroniące prawa właściciela.

Ile kosztuje skierowanie sprawy do sądu?

Opłata stała od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem wynosi 100 zł, niezależnie od wysokości dochodzonego wynagrodzenia. Podstawę prawną stanowi art. 23 pkt 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W postanowieniu z 18 czerwca 2010 r. (V CZ 38/10) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu stosuje się art. 23 pkt 1 tej ustawy. W dacie wydania orzeczenia stawka zgodnie z art. 23 pkt. 1 wynosiła 40 zł, natomiast obecnie wynosi 100 zł.

W przypadku odrębnego pozwu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości opłata sądową wyniesie 5% wartości przedmiotu sporu, którą stanowi dochodzona kwota roszczenia.

W toku sprawy mogą pojawić się dodatkowe wydatki, przede wszystkim zaliczki na opinie biegłych z zakresu geodezji i wyceny nieruchomości. Ostateczne rozliczenie kosztów postępowania zależy od rozstrzygnięcia sądu.

Czy czeka nas fala pozwów porównywalna do spraw frankowych?

Nowe orzecznictwo daje właścicielom nieruchomości istotne argumenty w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi. Nie oznacza jednak automatycznego prawa do wysokich świadczeń ani powszechnego wzruszenia wcześniej zakończonych spraw.

Każda nieruchomość ma własną historię prawną. Znaczenie mogą mieć dokumenty sprzed kilkudziesięciu lat, dawne decyzje wywłaszczeniowe, wcześniejsze umowy i sposób nabycia gruntu. To właśnie ich analiza często decyduje o możliwości skutecznego dochodzenia roszczeń.

Właściciele nieruchomości nie powinni jednak zakładać, że skoro linia energetyczna istnieje od czasów PRL, możliwość uzyskania wynagrodzenia została definitywnie wyłączona.

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie stanu prawnego nieruchomości, zgromadzenie dokumentów i wystąpienie do przedsiębiorstwa przesyłowego z propozycją odpłatnego ustanowienia służebności; w razie potrzeby kolejnym etapem jest złożenie wniosku do sądu.

Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy istnieją przesłanki wszczęcia postępowania sądowego oraz jakich świadczeń można skutecznie dochodzić.

adwokat Barbara Kardynia

Stan prawny: 26 października 2026 r.